En nuestro país hay cientos de viviendas que fueron construidas a finales del siglo pasado, con materiales de construcción barata y, que a pesar del trascurso de los años, no han sufrido ningún tipo de rehabilitación, reforma o mejora en sus condiciones. Así, fruto de las fatales consecuencias que ello puede provocar, llegó un supuesto real al despacho referencia multidisciplinar e independiente del mercado español, ECIJA.
Llegando incluso al Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Madrid, el conflicto que enfrentó al Ayuntamiento de la capital con una inquilina tiene su origen en el 3 de abril de 2017, cuando los técnicos del consistorio declararon en ruina el conjunto de edificios en los que vivía la inquilina Julia, ordenándose con ello su demolición total o rehabilitación. Habilitados aquellos para el inicio del procedimiento de declaración de ruina por el art. 17 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se establece el Reglamento de disciplina urbanística, la valoración que hizo el Ayuntamiento de Madrid fue a petición de distintos propietarios de esta finca, cuyos intereses entraron en conflicto con los de la mujer desde ese momento.
Por su parte, la inquilina apeló esta decisión en los tribunales, pidiendo que se declarara la ruina parcial de la finca. Así, y como así viene declarando la jurisprudencia, “para la existencia de ruina parcial es preciso que sean claramente perceptibles dos o más cuerpos de edificación con propia autonomía estructural concebida ésta en función no sólo de una ocupación aislada de uno respecto a los demás, sino fundamentalmente desde la independencia arquitectónica que permita el derribo de uno sin mengua ni repercusión del mantenimiento de su normal estado e integridad de los restantes cuerpos o partes de la finca; no debe, por tanto, ser intrascendente la demolición de uno de los cuerpos de edificación para la suficiencia de la estructura arquitectónica restante” (STS de 19 de octubre de 1994).
A sabiendas de ello, en su argumento, la inquilina defendía que los peritos técnicos que visitaron la urbanización afirmaron que su piso era una construcción independiente y autónoma del resto de edificaciones enclavadas en la parcela catastral. Si bien, el juez entendió que, aunque pudiera existir independencia estructural no lo era funcional. Además, los técnicos, al visitar la casa de la inquilina, la declararon también en ruina, sin que hubiera alegación o manifestara la intención de arreglar esta situación.
La inquilina, al observar distintas excavadoras en la urbanización, y quizás con la intención de dilatar las casi inevitables consecuencias, decidió iniciar obras para remodelar su vivienda y recurrir la sentencia del juzgado madrileño al TSJ de Madrid. No obstante, la resolución final “constata la unidad en los edificios a pesar de haber pervivido una parte accesoria de la edificación, la casa de Julia (la inquilina), y haberse demolido la principal. Sin perjuicio de ello, en el proceso también fue acreditado que la situación de ruina se producía tanto en el supuesto del edificio en su conjunto como en el caso individual de la referenciada parte accesoria que en pervive en pie”, explicaba Juan Carlos Cardoso Delso, abogado de ECIJA.
Además, la sentencia tiene doble repercusión: por un lado, la consecuente urbanística y, por otra, la civil ya que “la declaración urbanística de ruina es causa de declaración de resolución de contratos de arrendamientos, incluso de los conocidos como contratos de renta antigua”, concluye el Abogado Urbanista de ECIJA.
