Cómo vender inmuebles en blockchain sin sorpresas legales

A través de este artículo podrás conocer las ventajas y el paso a paso para hacerlo de forma correcta y evitar problemas legales.
Cómo vender inmuebles en blockchain sin sorpresas legales
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  • Eva María Hernández Ramos

¿Podemos vender o transmitir bienes muebles e inmuebles por medio de blockchain? ¿Podemos hacerlo de manera más sencilla, rápida, con menos coste y burocracia que el sistema tradicional? La respuesta es sí. Por lo tanto, si te interesa conocer las ventajas, sigue leyendo para saber la forma correcta de hacerlo.

1.- Características de la red blockchain:

Blockchain es un sistema de almacenamiento de información, que se caracteriza por:

  1. Almacenar datos por nodos independientes sin necesidad de autoridad central.
  2. Se almacena agrupada en bloques encadenados entre sí mediante técnicas criptográficas.

Muchos conocemos los grandes beneficios que tiene su aplicación en la empresa e industria:

  • Integridad: 

La tecnología blockchain se caracteriza por su inmutabilidad, precisamente por la agrupación en bloques encadenados entre sí de la información que incorporamos. Esto hace que no pueda modificarse, o, resulte tremendamente difícil, sobre todo la red pública. Una característica esencial para los usos de blockchain en sistemas IoT de instalaciones críticas (energía, transporte, etc.). Además, permite autenticación M2M (machine to machine), uso compartido seguro de datos, gestión del ciclo de vida de las aplicaciones IoT y la operación autónoma (un ejemplo es Xage Security).

  • Ausencia de autoridad central: 

Al ser nodos descentralizados, no existe por tanto una autoridad central que los gestione. Esta es una circunstancia que se utiliza en el uso de blockchain para el almacenamiento en la nube. Generalmente se ofrecen estos servicios en un servidor centralizado, lo que significa una mayor vulnerabilidad de la red a hackeos. Pero las soluciones de almacenamiento en la nube en blockchain (como Storj) permiten que el almacenamiento se descentralice para ser menos propenso a ataques informáticos.

  • Trazabilidad: 

Con la tecnología blockchain se consigue trazabilidad de las transacciones. Podemos conocer quien accede a qué, quien sube una determinada información, o quien la modifica. Esta trazabilidad es muy útil en la cadena de suministro (Digitalis, Gouze) cuando existen muchos intervinientes y agentes implicados y todos entre sí se intercambian documentación que puede sufrir pérdidas o duplicidades. También permite realizar pagos internacionales con mayor seguridad, rapidez y con reducción drástica de tiempos y costes dentro del ecosistema de servicios financieros con aplicaciones como Ripple o Bankor.

  • Sellado de tiempo:

La tecnología DLT (distributed ledger technology) hace prueba de: (a) La fecha, (b) La existencia de una información concreta. Es decir, puedo acreditar que, en una fecha concreta y hora, tenía en mi poder una información o idea (la dapp Khipus, nos ayudará a certificar nuestros archivos en blockchain para que podamos acreditarlo).

  • Cotejo o probatoria:

Blockchain es utilizado como medio de prueba. Si la información no se puede modificar, es inmutable, se puede pensar que se constituye como medio de prueba.

2.- ¿Qué es la tokenización?

Un token es una “ficha”, la representación digital de un derecho. La tokenización o blockchenización consiste en representar digitalmente determinados derechos reales sobre un activo físico que se encuentra offline (un inmueble, una obra de arte o un coche, por ejemplo).

El titular del token adquiere un derecho directo sobre el bien mueble o inmueble, que le ha sido enviado a su wallet por medio de la tecnología DLT como medio para formalizar la transmisión. 

Es una forma diferente de realizar compraventas de activos muebles e inmuebles clásicos, ahorrando tiempos, burocracia y costes.

3.- Reglas para transmitir un bien inmueble:

La transmisión de un bien inmueble se rige por unas reglas del Código Civil (llamadas Título y Modo – arts. 609 y 1095 CC).

Ejemplo: Para vender mi casa a un tercero se necesitaría:

a)Acuerdo de voluntades (Título).

b)Desplazamiento del bien (Traditio o Modo).

Se hará de forma real (entrega de un coche), o simbólica (la entrega de llaves). En el caso de blockchain mediante el desplazamiento del token de un wallet a otro.

c)En Alemania se exige además, la inscripción en el registro. En España, la inscripción no es un requisito constitutivo. Sin embargo, es fundamental para que produzca efecto erga omnes (lo conozca todo el mundo). Aunque existen las excepciones del derecho de superficie, hipoteca, etc.

4.- La transmisión de bienes con blockchain:

Ahora bien, ¿Cómo procedo entonces a la transmisión de un bien inmueble, con las máximas garantías para el comprador?

A/ Emisión del token por parte del vendedor: 

El vendedor y propietario legítimo del activo offchain (inmueble o mueble) ha de vincular el token digital con el activo offchain y que no haya lugar a dudas de que se refiere a dicho bien. La vinculación es normal que se haga por el registro, donde debe constar junto a la titularidad del bien, que se encuentra tokenizado y en qué plataforma blockchain se ha establecido el token.

B/ Circulación del token por la blockchain:

Una vez emitido el token por parte del propietario del bien offchain, y con perspectivas de venta, quien lo quiera adquirir consultará al registro para comprobar quien es el titular y en qué blockchain se ha puesto a la venta.

Si en el registro figura una blockchain diferente a la que tenemos conocimiento sobre dicho token, o distinta a la operación que se nos ha ofrecido, indudablemente el token estará duplicado y podemos tener problemas, a la par de que se haya podido vender a más personas el mismo bien y posteriormente no podamos inscribirlo.

C/ Protección y registro:

Una vez adquirido el token, deberá inscribirse en el registro al nuevo titular, quien podrá decidir seguir transmitiéndolo, bien por blockchain o modificarlo a la forma clásica. El Registro confiere legalidad, eficacia erga omnes y la posibilidad de alternar la transmisión digital y no digital del activo offchain.

En el Registro, debe constar la plataforma donde se trasmitirá el citado token (y no otra para evitar doble gasto y venta en distintas plataformas), y el código alfanumérico del token que representa al bien inmueble.

Con el uso de la red DLT, se amplían las formas por las que puede transmitir el derecho sobre un bien inmueble. Consultando el registro pueden saber quién es el titular y que está tokenizado. Este tipo de operación, me ha permitido blockchenizar el proceso de transmisión del activo, añadiendo este formato de transmisión de activos a las formas verbales, privadas y públicas.

5.- Incidentes en la tokenización de activos:

Un propietario de un activo fuera de la cadena, genera un token (lo representa digitalmente), pero sigue siendo propietario del activo aunque haya emitido dicho token. Se trata de realidades vinculadas y paralelas, y cada uno se mantiene en su realidad hasta la transmisión digital del activo haciendo uso de las claves públicas y privadas.

a)Riesgo de pérdida de clave privada.

Sin embargo, con el uso de las claves privadas corremos el riesgo de su pérdida y de no poder transmitir el bien. También afecta al hecho de las expropiaciones y ejecuciones forzosas, si tenemos el activo registrado como tokenizado, y la Administración no conoce nuestra clave privada, no puede hacer uso del bien en cuestión, no puede expropiarlo.

Solo se puede embargar conociendo las claves privadas. Por ejemplo, no se han conseguido embargar bitcoins. 

b)Transmisión única por blockchain:

Si el token incorpora el derecho real sobre el mismo, la transmisión solo se puede hacer por blockchain.

Si ha desaparecido el derecho y está en el token solo puedo hacerlo digitalmente, yo ya no puedo vender mi casa con entrega de llaves o notario, tan solo mediante la plataforma DLT.

Conclusión

En conclusión, prescindir de estos pasos ante el Registro de la Propiedad nos puede traer riesgos legales (como el doble gasto). Como ejemplo; yo le vendo la propiedad de una finca a un tercero por blockchain, sobre la que existe un token de derecho de frutos a otra persona.

¿Estaría obligado mi comprador a dar los frutos al titular de ese token de derecho de frutos?

Si la tokenización se registró, sí que debe entregarlos al titular de dicho token. Si no se inscribió en el registro, el nuevo titular de esa finca es propietario pleno del bien, porque no tenía conocimiento de ello.

De esta forma, aún queda todo un camino por recorrer, aunque ya tenemos legislaciones en algunos países que lo regulan:

  • Suiza (Ley suiza de registros distribuidos), con la que el token sólo se transfiere en ese registro.
  • Liechtenstein (Blockchain Act-Token and TT Service Provider Act), que establece que la transmisión de un token en un sistema TT (Trusted Technology) constituye una transmisión del derecho representado, ya sea un derecho sobre un objeto físico o un criptoactivo.
  • Luxemburgo, al disponer la emisión de valores desmaterializados en dispositivos DLT (enero de 2021) permitiendo a sociedades financieras que negocien productos de deuda privada que no sean negociables en mercados normales (como las deudas de pymes).

WEB: www.evahernandezramos.com 

Sobre la autora: Eva María Hernández Ramos.

Abogada didáctica y ciberhumanista. Eva Hernández es Líder en aumentar las habilidades y las competencias de los profesionales en los sectores logísticos y tecnológicos. Además de Premio nacional en Derecho Marítimo 2020. Fundadora de Alana Space Lab, una iniciativa formativa única en la metodología basada en el smarthing como elemento de estandarización de los procesos educativos en los ámbitos de la movilidad, la tecnología y el mundo cyber: ejes de la transformación productiva en todos los sectores.

Creadora y titular de fichas de estiba y protocolo de responsabilidad jurídica (registrado en registro de la propiedad intelectual e industrial). Creación que está en vías de regulación por DGT y EUMOS y será de aplicación en España.

 

 

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