La crisis sanitaria y social provocada por el COVID-19 está afectando al cumplimiento de numerosos contratos, entre otros, los arrendamientos de locales.
Así, iniciadas hace unos meses las hostilidades entre arrendadores y arrendatarios de locales de negocio y una vez evidenciadas las escasas opciones de alcanzar un acuerdo, se empezaron a suceder las correspondientes demandas judiciales. Por parte del arrendador, por lo general, demanda de desahucio por falta de pago; y por parte del arrendatario, demanda de juicio ordinario en la que se solicita la revisión de la renta arrendaticia en aplicación de la conocida cláusula “rebus sic stantibus”, que puede traducirse como “estando así las cosas”.
En concreto, una corriente doctrinal defiende que, la clausura de un local de negocio debido a la actual pandemia que seguimos padeciendo, equivale a un supuesto de fuerza mayor, dado que la obligación de cerrar el local supone para el arrendador la imposibilidad de cumplir con su prestación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada por todo el tiempo del contrato, establecida en el art. 1.554 del Código Civil. Consecuentemente, esta circunstancia habilitaría al arrendatario a suspender el pago de las rentas mientras estuviera vigente tal situación e incluso, en determinados casos, a resolver el contrato por imposibilidad sobrevenida de la parte arrendadora de cumplir sus obligaciones.
Pero, hasta ahora, ¿en qué sentido se están pronunciando nuestros Tribunales?
Pues bien, José María Abella Rubio, Socio de las áreas de Procesal y Arbitraje de ECIJA, anuncia que «de momento, nuestros Juzgados y Tribunales se están pronunciando a favor de determinadas pretensiones formuladas por los arrendatarios, quienes, aunque sea de forma cautelar, están consiguiendo la modificación de los contratos».
Como argumento de lo anterior, el Socio de ECIJA, aporta algunos ejemplos[1]:
– Auto 256/2020, de 25 de junio, del Juzgado de Primera Instancia n°1 de Valencia: se estima parcialmente el aplazamiento del 50% de la renta mínima mensual pactada en el contrato aplicando la cláusula rebus sic stantibus.
– Auto 162/2020, de 7 de julio, del Juzgado de Primera Instancia n°2 de Benidorm: se estima la suspensión parcial del pago de la renta y se prohíbe al arrendador a interponer demanda de desahucio o de reclamación de rentas durante la tramitación del procedimiento.
– Auto 55/2020, de 15 de julio, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n°2 de Prat de Llobregat: se estima la medida cautelar solicitada por el arrendatario consistente en la prohibición, o suspensión, temporal de la facultad de la parte arrendadora de reclamar, en vía extrajudicial o judicial, la ejecución del aval a primer requerimiento emitido por una entidad bancaria que aquél le entregó al firmar el contrato de arrendamiento, y la notificación de dicha resolución a la entidad garante.
– Auto 447/2020, de 25 de septiembre, dictado por el Juzgado de Primera Instancia n° 81 de Madrid: por un lado, se suspende el abono de la renta de un local de ocio nocturno mientras no se permita su reapertura y, por otro, llegado el momento en el que se habilite su reapertura, se reducirá la renta en un 50%.
¿Cuál es el denominador común de todos los anteriores pronunciamientos?
El denominador común de las anteriores decisiones judiciales dictadas en primera instancia a lo largo de toda nuestra geografía española, es la concurrencia de cuatro circunstancias:
- Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en comparación con las circunstancias concurrentes al momento de su celebración;
- Desproporción o desequilibrio exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes;
- Circunstancias acontecidas de forma radicalmente imprevisible;
- Y carencia de otros mecanismos para restablecer el equilibrio inicial.
[1] Otros: Auto 124/2020, de 29 de abril, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Zaragoza;
Auto 155/2020, de 30 de abril, del Juzgado de Primera Instancia nº 60 de Madrid;
Auto 299/2020, de 13 de agosto, del Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid;
Auto 348/2020, de 21 de septiembre, del Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Barcelona;
